Меню

Компенсація за пошкоджене та знищене нерухоме майно: аналіз нового регулювання

May 31, 2023

22 травня 2023 р. набрав чинності Закон України “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України” від 23 лютого 2023 р.  № 2923-IX (далі - Закон). 

До цього часу Уряд повинен був затвердити план заходів з його реалізації та прийняти відповідні рішення, необхідні для реального запуску абсолютно нового механізму компенсації, вперше закріпленого на рівні закону. Однак, окрім врегулювання порядку надання компенсації для відновлення окремих категорій пошкоджених об’єктів нерухомості з використанням електронної публічної послуги “єВідновлення”, інші необхідні порядки на дату цієї публікації Урядом затверджені ще не були, тим самим залишаючи на сьогодні низку питань щодо механізму компенсації без чітких відповідей. 

Незважаючи на це, оскільки врегульовані Законом питання є надзвичайно важливими, експерти БФ “Право на захист” пропонують свій аналіз основних положень нового Закону.

І.  Сфера дії Закону 

Закон визначає правові та організаційні засади надання компенсації за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації (далі - РФ) проти України, з дня набрання чинності Указом Президента України "Про введення воєнного стану в Україні" від 24 лютого 2022 року № 64/2022, тобто з 24 лютого 2022 р. 

Таким чином, Закон не регулює питання надання компенсації за об’єкти нерухомого майна, які були пошкоджені або зруйновані до 24 лютого 2022 р. З огляду на це, питання отримання компенсації у будь-якій формі для постраждалих у попередній період і надалі залишається актуальним.

У цьому контексті варто згадати, що до початку широкомасштабного вторгнення надання компенсації тим, чиє житло було зруйновано внаслідок збройної агресії РФ, здійснювалося згідно з Порядком надання та визначення розміру грошової допомоги постраждалим від надзвичайних ситуацій та розміру грошової компенсації постраждалим, житлові будинки (квартири) яких зруйновано внаслідок надзвичайної ситуації воєнного характеру, спричиненої збройною агресією Російської Федерації (далі – Порядок надання грошової компенсації), затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 18 грудня 2013 р. № 947. 

Незважаючи на застосування запропонованого ним механізму для надання грошової компенсації власникам зруйнованого житла,  ефективний механізм виплат тим, чиє житло було не зруйновано, а тільки пошкоджено (хоча і могло внаслідок цього залишитися непридатним для проживання) створено так і не було. Зокрема, це зумовлено і тим, що претендувати на отримання виплат за пошкодження житла за Порядком надання компенсації могли лише ті, хто відмовилися від евакуації/відселення та залишилися на попередньому місці проживання або в межах відповідного населеного пункту. Тож, постраждалі, які переїхали в інші міста та регіони, не мали права на отримання виплат за його правилами. 

Також, на відміну від окремої бюджетної програми для виплати грошової компенсації за зруйноване житло, в Державному бюджеті України так і не було передбачено окремої програми для здійснення виплат за Порядком надання грошової компенсації у випадку пошкодження житла. Таким чином, багато хто був позбавлений можливості отримати відповідні виплати до початку повномасштабного вторгнення, і зараз такі особи фактично виявляються виключеними зі сфери дії нового механізму надання компенсації, передбаченого Законом. 

Крім цього, слід пам’ятати, що не всі власники зруйнованого житла мали можливість, з різних причин (наприклад, через відсутність доступу до відповідного об’єкта для проведення його обстеження), отримати грошову компенсацію за зруйноване житло до 24 лютого 2022 р. Наразі ж такі особи також не зможуть отримати компенсацію за новим Законом. 

Разом з цим, постановою Кабінету Міністрів України від 26 березня 2022 року № 380, якою затверджено Порядок подання інформаційного повідомлення про пошкоджене та знищене нерухоме майно внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації, було передбачено можливість подання зазначеного інформаційного повідомлення і тими особами, чиє нерухоме майно було зруйновано або пошкоджено до 24 лютого 2022 р., а саме - починаючи з 19 лютого 2014 р. Згідно з п. 6 вказаної постанови, після набрання чинності Законом України про врегулювання відносин щодо компенсації за пошкодження та знищення об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією РФ, інформаційні повідомлення про пошкодження або знищення низки об’єктів (квартири, інші житлові приміщення тощо), що подані фізичними особами відповідно до положень постанови № 380, прирівнюються до заяв про надання компенсації. 

Однак, незважаючи на те, що і ст. 15 Закону встановлює, що до заяв про надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна прирівнюються подані громадянами України до набрання ним чинності інформаційні повідомлення про знищення певних об’єктів нерухомості, навряд чи зазначений механізм можливо буде реалізувати з огляду на обмежену сферу дії Закону.

Більше того, якщо говорити про подані до набрання Законом чинності інформаційні повідомлення, слід зазначити, що на сьогодні так і не було забезпечено технічну можливість подавати інформаційне повідомлення про майно, знищене або пошкоджене до 24 лютого 2022 р, через Єдиний державний вебпортал електронних послуг (Портал Дія), зокрема з використанням його мобільного додатка. Тож, постраждалі просто були позбавлені можливості подати таке повідомлення про нерухоме майно, знищене або пошкоджене в період з 19 лютого 2014 р. до 24 лютого 2022 р. 

Окремим питанням також є те, що дія нового Закону в частині надання компенсації за пошкодження та знищення нерухомого майна не поширюється на об’єкти нерухомого майна, що на 24 лютого 2022 р. знаходилися на тимчасово окупованій РФ території України, визначеній відповідно до Закону України “Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України”. Після повномасштабного вторгнення положення зазначеного закону щодо визначення, які саме території України є тимчасово окупованими, зазнали змін. Так, станом на 24 лютого 2022 р., тимчасово окупованими територіями визнавалися сухопутна територія АР Крим і міста Севастополя, внутрішні води цих територій, відповідні частини внутрішніх морських вод і територіального моря навколо Кримського півострова, надра і повітряний простір над цими територіями. На сьогодні ж норми вказаного закону прямо визначають, що окремі території, що входять до складу Донецької та Луганської областей, є окупованими РФ, починаючи з 7 квітня 2014 р. При цьому, Закон не містить застережень, чи мають враховуватися положення зазначеного Закону України “Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України” в редакції, чинній саме на 24 лютого 2022 р. Виходячи з поточної редакції вказаних норм, новий компенсаційний механізм не буде застосовуватися у випадку знищення або пошкодження об’єктів, розташованих на відповідних частинах Донецької та Луганської областей. Відтак, надання компенсації їх власникам вимагатиме розробки та затвердження додаткових процедур або наступного внесення змін до Закону.   

Таким чином, Закон залишає значне коло осіб поза своєю увагою та створює умови для різночитання у певних питаннях. Зокрема, він не захищає постраждалих, житло яких було пошкоджено внаслідок збройної агресії РФ до 24 лютого 2022 р., власників зруйнованого до 24 лютого 2022 р. житла, які не отримали грошову компенсацію до зазначеної дати за Порядком надання грошової компенсації, а також осіб, чия нерухомість станом на 24 лютого 2022 р. знаходилася на тимчасово окупованих територіях. Як наслідок, забезпечення належного захисту майнових прав та інтересів таких осіб потребуватиме внесення змін до Закону або розробки і впровадження додаткових механізмів надання компенсації, рівноцінних тим, що передбачені Законом. 

ІІ.  Пошкоджені та знищені об’єкти нерухомого майна

Закон передбачає можливість надання компенсації за такі об’єкти нерухомого майна: 

Таким чином, наразі не передбачається надання компенсації за пошкодження або знищення інших об’єктів нерухомого майна або будь-якого іншого майна, такого як транспортні засоби або побутові речі, які могли знаходитися в зруйнованому житлі. 

Водночас, в грудні 2022 року Законом України “Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законів України щодо підтримки позичальників, майно яких було знищено або зазнало пошкоджень внаслідок збройної агресії Російської Федерації проти України” було внесено зміни, серед іншого, до Закону України ”Про споживче кредитування”. Зміни передбачають можливість анулювання (за певних умов)  заборгованості за договором про споживчий кредит, предметом забезпечення за яким є автомобіль, знищений внаслідок збройної агресії проти України. При цьому кредитор набуває права на отримання від держави Україна компенсації відповідно до закону щодо врегулювання питання виплат компенсацій громадянам України за майно, знищене внаслідок збройної агресії РФ. Однак, Закон не поширюється на дану сферу. Для забезпечення даного виду компенсації необхідним є внесення змін до Закону або розробка додаткового законодавчого регулювання щодо надання компенсації за знищення або пошкодження інших об’єктів, окрім нерухомого майна.

ІІІ.  Хто може отримати компенсацію? 

Згідно з Законом, отримати компенсацію зможуть такі категорії осіб: 

1.Фізичні особи – громадяни України, які є: 

1.1. власниками пошкоджених/знищених об’єктів нерухомого майна;

1.2. замовниками будівництва; 

1.3. власниками спеціального майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва, майбутні об’єкти житлової нерухомості або особи, які сплатили часткову ціну такого об’єкта та на користь яких зареєстровано обтяження речових прав на такий об’єкт відповідно до Закону України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому";

1.4. особами, які здійснили інвестування/фінансування будівництва об’єктів будівництва, щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт до набрання чинності Законом України "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому"; 

1.5. членами житлово-будівельних (житлових) кооперативів, які викупили квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок кооперативу, але не оформили право власності на нього; 

1.6. спадкоємцями осіб, визначених підпунктами 1.1.-1.4 цього пункту.

2. ОСББ, управителі багатоквартирних будинків, житлово-будівельні (житлові) кооперативи, які здійснюють утримання відповідних будинків, особи, уповноважені співвласниками багатоквартирних будинків відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (у разі якщо співвласники самостійно здійснюють утримання багатоквартирного будинку та в цьому будинку не створено ОСББ, не призначено управителя, відсутній житлово-будівельний (житловий) кооператив, який здійснює його утримання).

При цьому, важливо пам’ятати, що для кожної з наведених вище категорій осіб Закон передбачає, за пошкодження / знищення яких саме об’єктів вони можуть претендувати на компенсацію та за яких умов. Наприклад, громадяни, які є замовниками будівництва, мають право на отримання компенсації за пошкоджені або знищені об’єкти будівництва (а саме: будинки садибного типу, садові та дачні будинки), в яких на момент пошкодження / знищення зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт.

Окрему увагу слід звернути на те, що, виходячи з положень Закону,  іноземці та особи без громадянства, що перебувають в Україні на законних підставах, які могли були власниками, замовниками будівництва або інвесторами у відповідні об’єкти нерухомості, не зможуть отримати компенсацію згідно з Законом, у зв’язку з чим їх майнові права залишаються незахищеними.

При цьому, Закон передбачає, що деякі категорії осіб не можуть бути отримувачами компенсації. До них відносяться: 

• особи, до яких застосовано санкції відповідно до Закону України "Про санкції".

При цьому, однак, залишається невизначеним питання розповсюдження таких обмежень на осіб, строк застосування санкцій до яких закінчився. 

• особи, які мають судимість за вчинення злочину проти основ національної безпеки України;

• спадкоємці щодо пошкоджених/знищених об’єктів нерухомого майна, які належали за життя вказаним вище спадкодавцям.

З іншого боку, Закон передбачає можливість Уряду у відповідних Порядках надання компенсації, що ним затверджуються, визначати додаткові категорії осіб, яким може надаватися компенсація за пошкоджені/знищені об’єкти нерухомого майна. Фактично Кабінету Міністрів України надаються повноваження доповнювати положення Закону в окремих аспектах. З практичної точки зору, це може дозволити Уряду у спрощеному порядку скорегувати перелік отримувачів компенсації, якщо буде виявлено, що певні категорії осіб були упущені законодавцем. Проте, оскільки Законом вже визначено перелік можливих отримувачів компенсації і умов її надання, на сьогодні залишається незрозумілим, яким чином Уряд може розширити цей перелік так, аби його рішення не суперечили встановленим Законом вимогам.  

Тут також можна ще раз згадати нещодавні зміни до Закону України “Про споживче кредитування”, які передбачають можливість анулювання (за певних умов) заборгованості за договором про споживчий кредит, предметом забезпечення за яким є знищене внаслідок збройної агресії РФ нерухоме майно (квартира, житловий будинок або майнові права на квартиру, житловий будинок). В цьому випадку кредитор набуває право на отримання від держави компенсації відповідно до закону щодо врегулювання питання виплат компенсацій за майно, знищене внаслідок збройної агресії РФ. Однак, положення Закону не передбачають можливості отримання компенсації банками або небанківськими фінансовими установами, які виступають кредиторами за договорами про споживчий кредит. Спираючись на відповідні повноваження, це питання гіпотетично може бути додатково врегульовано Урядом. 

IV.  Компенсація за знищені об’єкти нерухомого майна

Способи надання компенсації

Компенсація за знищений об’єкт нерухомого майна надається шляхом:

• надання грошових коштів шляхом їх перерахування на поточний рахунок із спеціальним режимом використання для фінансування будівництва будинку садибного типу, садового або дачного будинку;
• фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у т.ч. такого, що буде споруджений у майбутньому, або інвестування/фінансування його будівництва) з використанням житлового сертифіката.

При цьому, в залежності від типу знищеного об’єкта нерухомості, деяким отримувачам компенсації надається можливість обрати спосіб компенсації. Так, компенсація за знищений будинок садибного типу, садовий або дачний будинок, об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки) надається – за вибором отримувача компенсації – одним із зазначених вище способів. При цьому, компенсація за знищену квартиру, інше житлове приміщення в будівлі, складову частину об’єкта будівництва (квартиру, інше житлове приміщення в будівлі), що після прийняття в експлуатацію є самостійним об’єктом нерухомого майна, надається виключно шляхом фінансування придбання іншої нерухомості з використанням житлового сертифікату.

Слід зазначити, що, окрім потенційного економічного зиску для забудовників, які здійснюватимуть відбудову багатоквартирних будинків, причини обмеження способу одержання компенсації  за знищену квартиру, іншу житлове приміщення, складову частину об’єкта будівництва, залишаються незрозумілими. 

Більше того, Закон також передбачає більш жорсткі умови для тих, хто отримав житловий сертифікат. Так, ним встановлюється заборона відчуження нерухомого майна, придбаного  з використанням житлового сертифіката, протягом п’яти років. Для цього нотаріус, який посвідчує договір про придбання (фінансування придбання) такого майна, накладає заборону відчуження на цей строк. З одного боку, таке обмеження може бути спричинене необхідністю уникнення можливих маніпуляцій і зловживань на ринку нерухомості. З іншого ж боку, такий строк видається занадто великим, особливо з урахуванням можливості додаткового фінансування особою придбання житла. Також, в умовах триваючого воєнного стану громадяни можуть стикатися з життєвими обставинами, які потребуватимуть зміни місця проживання або відновлення здоров’я, з огляду на що продаж об’єкта нерухомості може бути необхідністю. 

Порядок  отримання компенсації 

Хто приймає рішення про надання компенсації?

Розгляд питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна здійснюється Комісією з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (далі - Комісія).

Зокрема, Комісія приймає рішення про надання/відмову в наданні компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, а також, на запит спадкоємця або нотаріуса, який завів спадкову справу, рішення про наявність/відсутність у спадкодавця правових підстав для отримання компенсації за знищений об’єкт нерухомості. Отримувачам компенсації Комісія також має надавати інформацію та консультації з питань її отримання.

Комісія утворюється в якості консультативно-дорадчого органу виконавчим органом сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради (далі - виконавчий орган ради), військовою адміністрацією населеного пункту або військово-цивільною адміністрацією (далі - ВЦА) населеного пункту.

Ними затверджується положення про роботу відповідної Комісії та її персональний склад. У разі необхідності, до її складу можуть залучатися (за згодою) представники державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, експерти, оцінювачі, суб’єкти оціночної діяльності, виконавці окремих видів робіт (послуг), пов’язаних із створенням об’єктів архітектури, представники міжнародних організацій та інші особи.

Порядок отримання компенсації

Крок 1. Подання заяви про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна

Заява про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна (далі - заява) подається до Комісії на відповідній території, де знаходиться знищена нерухомість. 

Така заява подається:

• під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування на території, на якій розташований (розташовувався) знищений об’єкт нерухомого майна; або
• якщо об’єкт пошкоджено/знищено після припинення або скасування воєнного стану - протягом трьох років з дати припинення або скасування воєнного стану на території, на якій розташований (розташовувався) об’єкт нерухомого майна, пошкоджений або знищений внаслідок обставин, спричинених збройною агресією РФ (замінування/розмінування тощо).

Варто звернути увагу на те, що Закон майже повністю відокремлює процеси одержання компенсації за знищені і пошкоджені об’єкти. Так, положення ст. 3 Закону, які визначають порядок створення і функціонування Комісії, наділяють її повноваженнями з розгляду питань щодо надання компенсації за знищені, а не за пошкоджені об’єкти нерухомості. Більше того, Закон в достатній мірі не регулює процес отримання компенсації за пошкоджені об’єкти, залишаючи його визначення Уряду. Однак щодо об’єктів, що можуть бути знищені або пошкоджені вже після припинення/скасування воєнного стану, ст. 15 Закону (Прикінцеві та перехідні положення) передбачає можливість звернення до Комісії із заявами про надання компенсації, зокрема, і за пошкоджені об’єкти. Поки такі положення залишають низку питань щодо роботи і повноважень Комісії. Більш чіткими і зрозумілими ці процеси мають стати після встановлення Урядом детальних процедур надання компенсації. 

Заява подається щодо кожного знищеного об’єкта нерухомого майна окремо. До заяви мають бути додані документи, передбачені ч. 7 ст. 4 Закону.

Подаватися заява може:

• в електронній формі - засобами Єдиного державного вебпорталу електронних послуг (тобто Порталу Дія);
• у паперовій формі - через центр надання адміністративних послуг (далі - ЦНАП), орган соціального захисту населення або нотаріуса.

Для прийняття заяв ЦНАПи та органи соціального захисту населення мають забезпечити роботу виїзних пунктів прийому таких заяв.

Крок 2. Розгляд заяви 

Строк розгляду заяви Комісією не повинен перевищувати 30 календарних днів з дня її подання.

За рішенням Комісії його може бути продовжено на 30 календарних днів, якщо знищений об’єкт знаходиться на території територіальної громади, яка розташована в районі проведення воєнних (бойових) дій або перебуває в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні) відповідно до переліку, затвердженого Мінреінтеграції. 

За Законом, розгляд заяв здійснюється у порядку черговості їх надходження у розрізі:

• кожного населеного пункту (для знищених об’єктів, які розташовуються (розташовувалися) поза межами населеного пункту, - у розрізі території кожної територіальної громади);
• способу надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна у межах території відповідної територіальної громади.

Такі норми щодо черговості розгляду заяв потребують додаткової конкретизації, адже не дають чіткого розуміння того, як буде визначатись черговість відносно різних способів компенсації. Задля уникнення неоднакового застосування норм та забезпечення рівних прозорих підходів до розгляду заяв, питання черговості їх розгляду варто додатково конкретизувати. Така конкретизація може бути надана в Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна, що має бути затверджений Кабінетом Міністрів України. 

Комісія може зупинити розгляд заяви, якщо:

• не подано або подано не в повному обсязі документи (відомості);
• Комісія має документально підтверджені відомості про те, що отримувачу компенсації або його спадкоємцю вручено підозру про вчинення злочину проти основ національної безпеки України.

Разом з тим, порядок отримання Комісією таких відомостей чинним законодавством не визначено. Однак, наприклад постановою Кабінету Міністрів України від 21 квітня 2023 р. № 381 (щодо вже згаданої вище послуги “єВідновлення”) передбачено, що до складу відповідних комісій, які розглядатимуть питання надання компенсації за пошкоджені об’єкти нерухомого майна, входять представники правоохоронних органів з метою проведення перевірки наявності обмежень щодо отримання компенсації. Тож, скоріше за все, аналогічні положення Урядом буде встановлено і для Комісій.

Рішення про зупинення розгляду заяви може бути прийнято Комісією протягом строку, встановленого для її розгляду, про що заявнику повідомляється не пізніше наступного робочого дня з дня прийняття такого рішення. У разі усунення обставин, що стали підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви, її розгляд поновлюється. Це відбувається протягом п’яти робочих днів з дня отримання Комісією відомостей про усунення відповідних обставин. 

Крок 3. Рішення про надання компенсації

Комісія може прийняти рішення про надання або відмову у наданні компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна.

Підставами для відмови у наданні компенсації є:

• подання заяви особою, яка не може бути отримувачем компенсації або не має повноважень для подання заяви;
• виявлення недостовірних даних, зазначених у заяві;
• подання заяви після спливу строку, визначеного Законом.

Рішення про надання або відмову у наданні компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна підлягає затвердженню рішенням виконавчого органу ради, військової адміністрації населеного пункту / ВЦА населеного пункту протягом п’яти календарних днів з дня прийняття Комісією такого рішення.

Копія рішення про надання / відмову у наданні компенсації завантажується посадовою особою виконавчого органу ради, військової адміністрації / ВЦА населеного пункту до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (далі - Реєстр пошкодженого та знищеного майна) протягом п’яти робочих днів з дня його прийняття.

Подальші дії: отримання і використання житлового сертифікату

Одним із способів надання компенсації за знищений об’єкт нерухомості є фінансування придбання квартири або інших визначених Законом об’єктів з використанням житлового сертифіката на придбання об’єкта житлової нерухомості (або скорочено – житлового сертифіката).

Закон визначає житловий сертифікат як електронний документ, що підтверджує гарантії держави щодо забезпечення фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку (у т.ч. спорудженого у майбутньому, або інвестування/фінансування їх будівництва) в обсязі, що дорівнює грошовій сумі, зазначеній у такому документі.

У разі прийняття рішення про надання компенсації шляхом видачі житлового сертифіката Комісія виготовляє житловий сертифікат та направляє його заявнику:

• в електронній формі - засобами Порталу Дія або на адресу електронної пошти;
• у паперовій формі - на поштову адресу, зазначену заявником, у разі подання заяви у паперовій формі та відсутності електронної пошти.

Відповідно до ч. 10 ст. 8 Закону, для фінансування придбання відповідних об’єктів нерухомості з використанням житлового сертифіката отримувач компенсації (його представник) звертається до визначеної Кабінетом Міністрів України юридичної особи. Звернутися до неї можливо буде протягом п’яти років з дня видачі житлового сертифіката, а строк розгляду відповідного звернення не повинен перевищувати 10 робочих днів.

Закон не визначає, чи це буде новостворена юридична особа, чи вже зареєстрована, а також якою є її форма власності. Натомість, відповідно до ч. 5 ст. 15 Закону, протягом двох місяців з дня опублікування Закону Уряд повинен був забезпечити визначення такої юридичної особи. 

Наразі, за відсутності відповідного рішення Уряду, така невизначеність статусу зазначеної юридичної особи породжує додаткові питання стосовно концентрації всього процесу фінансування придбання нерухомості в руках однієї невідомої особи. Крім цього, з формулювань Закону поки залишається незрозумілим, яким чином та на предмет чого відповідною юридичною особою буде здійснюватися розгляд звернень, які документи для цього мають бути подані заявником. Законом також встановлено, що строк розгляду звернень такою юридичною особою призупиняється у разі відсутності у неї грошових коштів для фінансування та в інших випадках, визначених Кабінетом Міністрів України. Тож, більш детально всі ці питання мають бути врегульовані Урядом. 

Слід зазначити, що цей етап в процесі одержання компенсації мав би носити виключно технічний характер і бути максимально спрощеним для зручності отримувачів компенсації. Чи не перетвориться він на складний бюрократичний процес, можливо буде оцінити тільки після врегулювання Урядом відповідних процедур.   

Розмір компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна

Розмір компенсації визначається щодо кожного отримувача та кожного знищеного об’єкта окремо, виходячи із загальної площі знищеного об’єкта та вартості 1 квадратного метра його площі. 

Розмір компенсації за об’єкт, що перебуває у спільній власності двох та більше отримувачів компенсації, визначається пропорційно до розміру частки, яка належить відповідному співвласнику. Співвласники об’єкта, що перебуває у спільній сумісній власності, вважаються власниками рівних часток. 

Визначення вартості 1м2 площі має здійснюватися в порядку, встановленому Урядом у Порядку надання компенсації за знищені об’єкти нерухомого майна. Тож, наразі питання щодо того, чи така вартість відповідатиме реаліям сучасного ринку нерухомості, залишається відкритим. 

Обсяг фінансування придбання житла із використанням житлового сертифікату буде дорівнювати сумі, зазначеній у такому сертифікаті. Якщо фактична вартість відповідного об’єкта перевищує суму, вказану в сертифікаті, оплата різниці здійснюється отримувачем компенсації самостійно. Для придбання обраної нерухомості можуть бути використані один або більше житлових сертифікатів, які належать одному або більше громадянам України. 

Якщо ж ціна відповідної квартири або іншого об’єкта є нижчою за грошову суму, зазначену в сертифікаті:

• відомості про суму такої недоотриманої компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна обліковуються в Реєстрі пошкодженого та знищеного майна;
• сплата отримувачу суми недоотриманої компенсації здійснюється у порядку, визначеному законом, за рахунок грошових коштів, отриманих від РФ для відшкодування збитків за знищений об’єкт нерухомого майна, завданих внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією РФ проти України. Однак слід зазначити, що новим Законом це питання детально врегульовано не було.  

Пріоритетне право на отримання компенсації

Пріоритетне право на отримання компенсації за знищені об’єкти мають:

• учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, особи, визначені частиною першою статті 10, частиною першою статті 10-1 Закону України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту";
• особи, призвані на військову службу за призовом під час мобілізації, на особливий період, відповідно до Указу Президента України "Про загальну мобілізацію" від 24 лютого 2022 року № 65/2022, затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про загальну мобілізацію" від 3 березня 2022 року № 2105-IX, та яким не надано статус учасника бойових дій;
• багатодітні сім’ї;
• особи з інвалідністю I та II груп.

Якщо особа має пріоритетне право на отримання компенсації за більше ніж один знищений об’єкт нерухомого майна, таке пріоритетне право поширюється на один знищений об’єкт на вибір отримувача компенсації.

Окрему увагу варто звернути на той факт, що пріоритетне право встановлюється Законом для отримання компенсації саме за знищені (а не пошкоджені) об’єкти нерухомості. Для забезпечення належного захисту прав перелічених осіб в разі пошкодження їхнього нерухомого майна, варто додатково врегулювати питання пріоритетного права на отримання компенсації і за пошкоджені об’єкти. 

Для цілей надання компенсації за пошкоджену нерухомість з використанням послуги “єВідновлення”, категорії осіб, які мають пріоритетне право на отримання компенсації, визначені постановою Кабінету Міністрів України від 21 квітня 2023 р. № 381. Більше того, встановлений Урядом перелік є ширшим ніж той, який було передбачено Законом для знищеного майна. Серед інших, він включає батьків-вихователів дитячого будинку сімейного типу, прийомних батьків, патронатних вихователів, осіб з числа дітей сиріт і дітей, позбавлених батьківського піклування, опікунів/піклувальників.

V.  Компенсація за пошкоджені об’єкти нерухомого майна

Відповідно до ст. 10 Закону, компенсація за пошкоджений об’єкт нерухомого майна надається шляхом виконання робіт, пов’язаних з будівництвом (у тому числі розроблення проектної документації на будівництво, проведення її експертизи, виконання будівельних робіт), на пошкодженому об’єкті з метою його відновлення. Також, можливим є надання будівельної продукції для виконання таких робіт. Порядок надання компенсації за пошкоджений об’єкт нерухомого майна визначається Кабінетом Міністрів України.

Слід зазначити, що запропоноване Законом регулювання компенсації за пошкоджені об’єкти є достатньо обмеженим. Закон переважно сфокусований на питаннях надання компенсації за знищені об’єкти. Аналогічна ситуація спостерігалася раніше і зі згаданим вище Порядком надання грошової компенсації, що призвело до того, що права власників пошкодженого житла не були ним належним чином захищені. Уникнути подібної ситуації можна буде, якщо цього разу Урядом дійсно буде вчасно розроблено необхідні механізм надання компенсації за пошкоджені об’єкти.

Так, постановою Уряду від 21 квітня 2023 р. № 381 було затверджено Порядок надання компенсації для відновлення окремих категорій об’єктів нерухомого майна, пошкоджених внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації, з використанням електронної публічної послуги “єВідновлення” (далі - Порядок єВідновлення). Цей документ передбачає запровадження електронної послуги “єВідновлення” на Порталі Дія для надання компенсації на відновлення/ремонт окремих категорій пошкоджених об’єктів. При цьому, квартири (житлові приміщення) у багатоквартирному будинку включаються до їх числа тільки у разі, коли місця загального користування не пошкоджені. Розмір компенсації за один пошкоджений об’єкт не може перевищувати 200 тис. гривень. Надана компенсація має цільове призначення: кошти можна використати тільки для придбання будівельної продукції або замовлення виконання відповідних послуг та робіт з ремонту пошкодженого об’єкта. Порядок єВідновлення також встановлює низку умов для отримання компенсації (деякі з них можна вважати достатньо обмежуючими), порядок її надання, а також правила її використання для придбання будівельної продукції, робіт та послуг. Більш детально Порядок єВідновлення варто розглянути в окремій публікації. 

У той же час, Урядом досі не було врегульовано питання надання компенсації для проведення більш грунтовних ремонтних робіт, вартість яких може перевищити 200 тис. грн. Також залишається відкритим питання проведення ремонтів багатоквартирних будинків, якщо місця загального користування зазнали пошкоджень. Тож, варто очікувати додаткового врегулювання Урядом ще низки аспектів надання компенсації за пошкоджені об’єкти нерухомості.

VІ.  Компенсація у випадку відновлення знищених або пошкоджених об’єктів

Наразі Закон не містить чітких положень щодо того, чи буде можливість отримати компенсацію тими особами, які самостійно або за допомогою донорських/гуманітарних організацій чи третіх осіб почали здійснювати відновлення їхньої знищеної або пошкодженої нерухомості. 

Однак, виходячи з визначених Законом способів надання компенсації, отримання компенсації за пошкоджені об’єкти в такому випадку є малоймовірним. Як зазначалося вище, компенсація за пошкоджений об’єкт надається шляхом виконання робіт, пов’язаних з будівництвом, на пошкодженому об’єкті з метою його відновлення та/або надання будівельної продукції для виконання цих робіт. В свою чергу, Порядком єВідновлення вже чітко визначено, що однією з умов надання компенсації є те, що на пошкодженому об’єкті не проведено ремонтні роботи. Тож, отримати компенсацію за Порядком єВідновлення, якщо постраждалим вже було самостійно відновлено своє житло, буде неможливо. 

Що ж стосується надання компенсації за знищені об’єкти, в цьому випадку положення Закону видаються менш обмежувальними. Проте до встановлення чітких процедур надання такої компенсації, однозначної відповіді на ці питання також немає. 

VІІ.  Реєстр пошкодженого та знищеного майна

Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (або скорочено Реєстр пошкодженого та знищеного майна) створюється для забезпечення збирання, накопичення, обліку, обробки, зберігання та захисту інформації та документів про:

• осіб, майно яких пошкоджено або знищено;

• пошкоджене та знищене майно (у т.ч. пошкодження, завдані земельним ділянкам, землям, пошкодження та знищення надр, лісових, водних та інших природних ресурсів, а також біологічного різноманіття) незалежно від того, чи передбачається компенсація за пошкодження або знищення такого майна відповідно до Закону;
• матеріальну шкоду (у т.ч. збитки), завдану внаслідок пошкодження та знищення майна;
• розгляд та прийняття рішення про надання компенсації;
• надання компенсації за пошкоджене та знищене майно та фінансування (виділення коштів) відновлення пошкодженого та знищеного майна.

Обсяг інформації, яка вноситься до цього Реєстру, має бути визначений Урядом в Порядку ведення Реєстру пошкодженого та знищеного майна. 

Держателем Реєстру має стати центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері розвитку, будівництва, реконструкції та модернізації інфраструктури авіаційного, морського та річкового транспорту, дорожнього господарства, тобто Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України. 

При цьому, варто згадати, що створення подібного реєстру вже було започатковано згідно з постановою Кабінету Міністрів України “Про збір, обробку та облік інформації про пошкоджене та знищене нерухоме майно внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією Російської Федерації” від 26 березня 2022 р. № 380. Однак наразі Урядом повинно бути розроблене нове регулювання цих питань, що замінить правила, встановлені вказаною постановою.

VІІІ.  Висновки

Прийняття Закону та створення нового механізму надання компенсації за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією РФ, є довгоочікуваним та безперечно позитивним кроком. Вперше механізм надання компенсації було закріплено на рівні закону.

Однак, як виявляється під час більш глибокого аналізу нового Закону,  встановлені ним умови та механізми містять низку недоліків та відкритих питань, що вимагатимуть додаткового врегулювання, аби забезпечити ефективний механізм надання компенсації якнайширшому колу осіб. Наразі до основних проблем, які потребують вирішення, можна віднести: 

• обмеження сфери дії Закону, які позбавляють частину постраждалих, а саме: тих, чия нерухомість була пошкоджена або знищена до 24 лютого 2022 р., або знаходилася на тимчасово окупованих територіях станом на цю дату, можливості отримати компенсацію. Врегулювання цього питання потребуватиме додаткових змін до Закону або затвердження окремого нормативно-правового акту з метою створення для таких осіб механізму компенсації, який був би рівноцінним створеному Законом, аби запобігти порушенню майнових прав окремих категорій постраждалих;
• позбавлення іноземців та осіб без громадянства, що перебувають в Україні на законних підставах, які могли були власниками, замовниками будівництва або інвесторами у відповідні об’єкти нерухомості, можливості отримати компенсацію;
• відсутність в Законі чітких положень стосовно надання компенсації тим, хто вже самостійно відновив (за власні кошти або за кошти донорських/гуманітарних організацій) своє житло та пряме обмеження цього Урядом для пошкодженої нерухомості. В якості можливого варіанту, Уряд та Парламент могли би розглянути можливість надання компенсації в грошовій формі тим, хто має підтвердження здійснення витрат на ремонт/відновлення пошкодженого майна, або ж встановити відповідні обмеження на отримання компенсації лише для тих, чиє майно було повністю відновлено за кошти державного або місцевих бюджетів; 
• тривалий період заборони (п’ять років) на відчуження нерухомого майна, придбаного  з використанням житлового сертифіката, особливо зважаючи на можливість часткового фінансування придбання об’єкта нерухомості самим постраждалим, а також відсутність аналогічних правил для тих, хто отримує компенсацію в грошовій формі. Законодавцю варто було би ще раз замислитися над обгрунтованістю та цілями введення таких обмежень і, як мінімум, скоротити строк такої заборони;
• відсутність можливості отримати компенсацію за пошкодження або знищення транспортних засобів та побутових речей, які знаходилися в знищеному/пошкодженому житлі. 

Крім цього, в багатьох інших аспектах, ефективна робота створених Законом механізмів буде залежати від тих процедур, які будуть визначені Кабінетом Міністрів України. Тож, наразі зарано говорити про те, що новий механізм надання компенсації було повністю сформовано, однак низку важливих кроків до його створення вже зроблено.