Меню

Право власності під час війни: як реєстрація речових прав відкриває шлях до компенсаційних механізмів

7 листопада 2025

З 24 лютого 2024 року органи державної влади, міжнародні спостерігачі, національні й міжнародні гуманітарні організації зафіксували тисячі воєнних злочинів, зокрема катування, вбивства та поранення цивільних, зґвалтування, мародерства, викрадення та депортацію цивільного населення. Масштабних руйнувань зазнало житло, а також та об’єктів цивільної інфраструктури. України чи не єдина держава у світі, яка під час війни має політичну волю на впровадження механізму для виплати компенсації населенню за втрату через руйнацію чи пошкодження житла.

Проте для доступу до цього механізму необхідно, щоб набуття права власності на зруйновані чи пошкоджені житлові об’єкти було визнано та підтверджено державою: відомості про зруйнований чи пошкоджений житловий об’єкт і його власника має бути внесено в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРП). Тому питання реєстрації речових прав сьогодні є надзвичайно актуальним. Якщо відомостей щодо речових прав у цьому реєстрі немає, власникам пошкоджених / знищених об’єктів нерухомого майна буде важко отримати компенсацію.

У практичній реалізації реєстрації речових прав виникає чимало бар’єрів для власників майна. Дніпровський офіс БФ «Право на захист» за підтримки та фінансування УВКБ ООН провів регіональний форум «Право власності під час війни: як реєстрація речових прав відкриває шлях до компенсаційних механізмів», де розглянули теоретичні й практичні аспекти теми. Захід став простором для змістовного діалогу, фахового обговорення та пошуку ефективних рішень у сфері захисту прав постраждалого населення, зокрема в реєстрації права власності.

На заході були присутні: державні реєстратори речових прав на нерухоме майно, представники ГО «Спільнота реєстраторів», представниця Управління муніципального розвитку Бахмутської міської ради, начальник Дніпровсько-Кам’янського відділу БВПД Південно-Східного управління надання БПД Східного МРЦ, начальник відділу розгляду звернень та забезпечення діяльності Колегії з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів, суб'єктів державної реєстрації Управління державної реєстрації Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса), правники (адвокати та юристи) гуманітарного сектору правозахисних організацій.

Форум охоплював три панельні дискусії та доповідь начальника відділу розгляду звернень та забезпечення діяльності Колегії з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державних реєстраторів, суб'єктів державної реєстрації Управління державної реєстрації Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса), а саме:

1. Тема першої панельної дискусії: «Реєстрація права власності на житло як точка відліку для доступу до національного механізму компенсації за пошкоджену/знищену нерухомість: досвід та виклики», включала три підтеми: «Проблемні аспекти первинної та повторної реєстрації права власності на майно, що зазнало пошкоджень або було повністю зруйноване. Виклики для населення, реєстраторів та правозахисників»; «Дії власників при відсутності правовстановлювальних документів» та «Огляд загального стану роботи Бюро технічної інвентаризації з  окупованих територій на прикладі КП БТІ м. Бахмут. Складнощі, з якими стикаються підприємства з технічної інвентаризації в контексті реєстрації права власності на житло».
2. Тема другої панельної дискусії: «Найпоширеніші правозастосовні та технічні складнощі реєстрації речових прав: досвід та перспективи вдосконалення», включала сім підтем: «Загальний огляд правових проблем при вчиненні реєстраційних дій. Загальний огляд технічних проблем при вчиненні реєстраційних дій», «Випадки коли у відповідному розділі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відсутні (в цілому або частково) електронні копії документів, наданих для проведення відповідних реєстраційних дій, шляхом їх сканування», «Випадки порушення порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень у зв’язку з наявністю в Державному реєстрі прав двох і більше розділів на один і той самий об’єкт нерухомого майна в результаті допущення технічної описки або навмисної помилки», «Внесення змін до Державного реєстру прав, зокрема закриття відповідного розділу Державного реєстру прав, у разі виявлених суперечностей між зареєстрованими правами, без судового рішення», «Державна реєстрація права власності на підставі заяви спадкоємця на підставі документів, що підтверджують набуття спадкодавцем права власності на спірне майно», «Законність вимоги оновлення технічної документації за наявності старого технічного паспорта, відомості про технічні характеристики об’єкта нерухомості з якого не були внесені до ЄДЕССБ та інші» та «Шляхи та можливості вдосконалення наявного правового механізму реєстрації речових прав».
3. Інформаційний блок від управління МЮ на тему: «Практики реагування на факти протиправних відмов в проведенні реєстраційних дій. Оскарження рішень, дій або бездіяльності у сфері державної реєстрації прав до Міністерства юстиції України або його територіальних органів». Ключові питання: (1) Особливості оскарження рішень, дій та бездіяльності у сфері державної реєстрації прав. Строки розгляду скарг, (2) Найпоширеніші порушення, які допускають державні реєстратори при прийнятті рішень про відмову в проведенні реєстраційних дій, (3) Найбільш поширені порушення та помилки, які допускаються реєстраторами при прийнятті рішень щодо вчинення реєстраційних дій.
4. Тема третьої панельної дискусії: «Судовий захист права власності: наявна судова практика, виклики та перспективи вдосконалення», включала три підтеми, а саме: «Стратегії та практики судового захисту. Обговорення дієвих та ефективних способів судового захисту», «Методологія судового захисту (процесу): збір доказів, підготовка позову, представництво в суді» та «Складнощі виконання судових рішень».

Переваги формату

Форум пройшов у форматі активного діалогу однодумців, де кожен мав можливість поділитися власним досвідом, поставити питання й отримати фахові відповіді на них, поділитися «цікавинками» на етапі реалізації складних кейсів. Особливу увагу приділили визначенню ключових проблем та можливим шляхам їх розв’язання з метою ефективної реалізації компенсаційного механізму для постраждалого населення.

Практичні акценти

Учасники поділились прикладами з практики та підсвітили проблеми, які унеможливлюють реєстрацію права власності, зокрема на підставі рішення суду. Виокремили, що станом на сьогодні є потреба втручання адвокації, зокрема і нашого фонду, для ініціювання внесення змін до чинного законодавства в частині нормативного регулювання реєстрації права власності для реалізації прав постраждалого населення в отриманні компенсації за пошкоджені / знищені об’єкти нерухомого майна. Зокрема і щодо спрощення доступу до правосуддя для власників пошкодженого / зруйнованого житла через судовий механізм визнання (встановлення) права власності на нерухоме майно в аспекті звільнення позивачів та відповідачів від сплати судового збору по цій категорії справ. Це потребує внесення відповідних змін до Закону України «Про судовий збір».

Поділились практикою судів різних регіонів в частині обрання належного способу захисту при відмові державних реєстраторів речових прав на нерухоме майно в проведенні реєстраційних дій через відсутність архівів БТІ на підконтрольній території України.

Окремо почули думки представниці Мін’юсту щодо оскарження рішень державних реєстраторів та її думки щодо реєстрації права власності на підставі оригіналів правовстановлювальних документів, без підтвердження архівними довідками БТІ.

Результати й значення

Сесія запитань і відповідей, активний діалог і поширення експертизи учасників форуму після кожної панельної дискусії підтвердили надзвичайно людиноцентричний спільний підхід роботи, розуміння тих викликів, проблем і складнощів, з якими стикнулося наше суспільство, система сфери державної реєстрації, правозахисної спільноти та суддівський корпус. Загалом формат форуму й жвава та іноді навіть доволі палкі емоційні суперечки продемонстрували надзвичайно високий рівень зацікавленості всіх присутніх у вирішенні проблемних питань, а також дали можливість ще більше підсвітити проблемні питання, з якими стикаються фахівці різних сфер.

Експертиза учасників надала можливість ширше розглянути специфіку реєстрації права власності в умовах воєнного стану, коли немає правовстановлювальних документів, доступу до архівів БТІ та інших проблем, які постають на шляху реєстрації права власності. Обговорення допомогло сформувати бачення того, які зміни необхідні у законодавстві для спрощення доступу постраждалого населення до компенсацій через верифікацію свого житла в ДРРП. 

Внаслідок активного діалогу прийшли до основних висновків форуму: «Реєстрація права власності — основа компенсації», «Цифрова взаємодія реєстрів — шлях до стабільності», «Необхідність єдиної практики застосування законодавства», «Адміністративне оскарження — захист від зловживань», «Юридичний супровід — ключ до ефективності», «Пріоритет превентивних заходів».