Меню

Муніципальне (соціальне) орендне житло: нові експериментальні проєкти

19 вересня 2025

Нові ініціативи Уряду в цій площині знайшли своє вираження у вигляді двох експериментальних проєктів. 2 липня 2025 року Кабінет Міністрів України вирішив погодитися із реалізацією протягом двох наступних років експериментального проєкту щодо створення фонду муніципального (соціального) орендного житла та надання його в оренду. Порядок його реалізації було затверджено постановою Кабінету Міністрів України «Про реалізацію експериментального проекту щодо створення фонду муніципального (соціального) орендного житла та надання його в оренду» від 2 липня 2025 року № 796 (далі — постанова № 796). 7 липня 2025 року своєю постановою «Про реалізацію експериментального проекту щодо забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб з Маріупольської міської територіальної громади» № 814 (далі — постанова № 814) Уряд затвердив Порядок реалізації експериментального проекту щодо забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб з Маріупольської територіальної громади, що передбачає забезпечення внутрішньо переміщених осіб (далі — ВПО) житлом шляхом (і) надання їм пільгових іпотечних кредитів на придбання житла або (іі) надання їм в оренду збудованого муніципального (соціального) орендного житла.

Згідно з Порядком реалізації експериментального проекту щодо створення фонду муніципального (соціального) орендного житла та надання його в оренду, затвердженим постановою № 796, муніципальне (соціальне) орендне житло — це квартира в багатоквартирному житловому будинку, збудована в межах експериментального проєкту, що включена до фонду муніципального (соціального) орендного житла. Таким чином, у цьому випадку йдеться про житло в новобудовах, а не старий житловий фонд. Однак у цьому контексті, з огляду на можливі строки будівництва, виникають питання щодо фактичних строків формування відповідних фондів житла й надання його в оренду тим, хто цього потребує. Тож, якщо розглядати цю ситуацію з погляду оперативності вирішення житлового питання, формування фонду муніципального (соціального) орендного житла за рахунок вже завершених об’єктів, навіть якщо для цього вони потребуватимуть проведення капітального ремонту, може виявитися швидшим за будівництво нових багатоквартирних будинків. 

Отримувачами муніципального (соціального) орендного житла можуть бути такі категорії осіб:

1) за соціальною ознакою: ВПО, особи, що зазнали домашнього насильства/жорстокого поводження в сім’ї (крім особи кривдника) та можуть підтвердити цей факт, дитячі будинки сімейного типу та прийомні сім’ї, багатодітні сім’ї, сім’ї з дітьми до трьох років, особи з інвалідністю (разом із членами їхніх сімей) тощо;

2) ветерани війни (разом із членами їх сімей): учасники бойових дій відповідно до пунктів 19-25 частини першої статті 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту», особи з інвалідністю внаслідок війни відповідно до абзацу третього пункту 4 і пунктів 11-16 частини другої статті 7 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту»;

3) члени сімей загиблих (померлих) Захисників та Захисниць України;

4) особи, щодо яких встановлено факт позбавлення особистої свободи внаслідок збройної агресії проти України, після їх звільнення або мають у складі сім’ї таку особу;

5) особи за професійною ознакою: зокрема, військовослужбовці, медичні працівники закладів охорони здоров’я державної або комунальної форми власності, розташовані на території відповідної територіальної громади, педагогічні, науково-педагогічні, наукові працівники закладів освіти державної або комунальної форми власності, так само розташовані на території відповідної територіальної громади тощо. 

Водночас отримувачі такого житла мають одночасно відповідати кільком вимогам: 

• брак власного житлового приміщення придатного для проживання загальною площею більше ніж 13,65 кв. метра на кожну особу зі складу сім’ї, розташованого на території, не включеній до переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, для яких не визначена дата завершення бойових дій (припинення можливості бойових дій) або тимчасової окупації. Виключенням з цієї вимоги є випадки, коли житло особи було знищено або пошкоджено до ступеня, непридатного для проживання, що має бути підтверджено в установленому порядку;
• у складі сім’ї є особи, які працюють / служать та/або зареєстровані як ФОП/перебувають на обліку фізичних осіб, які провадять незалежну професійну діяльність, і провадять відповідну діяльність не менше шести місяців; а також особи, які не працюють / не служать або які зареєстровані в Державній службі зайнятості як безробітні чи перебувають на обліку як такі, що шукають роботу, і мають дохід за інформацією ДПС, Пенсійного фонду України, Державної служби зайнятості;
• середньомісячний сукупний дохід сім’ї є меншим від суми, що визначається за спеціальною формулою відповідно до Порядку, затвердженого постановою № 796. 

Так само, за встановленою постановою № 796 формулою визначається і розмір плати за оренду муніципального (соціального) орендного житла. Така формула враховує зокрема площу квартири, коефіцієнт, що залежить від кількості кімнат у квартирі, а також коригувальний коефіцієнт, що враховує відмінність розмірів орендної плати за 1 кв. метр залежно від регіонального розташування квартири. 

Будівництво муніципального (соціального) орендного житла та/або управління ним буде здійснюватися операторами житла, якими можуть бути юридичні особи комунальної форми власності. Визначення операторів, що здійснюватимуть діяльність на території певної громади, має забезпечуватися органами місцевого самоврядування / військовими адміністраціями населених пунктів. 

Варто зазначити, що поняття «оператор житла» є достатньо новим для українського ринку нерухомості. Попри те, що низка умов їх діяльності визначається нормами постанови № 796, таке регулювання є достатньо обмеженим. Вочевидь ситуація має змінитися із прийняттям Парламентом закону на підставі законопроєкту № 12377, який (принаймні в поточній редакції) передбачає певні додаткові умови щодо діяльності таких операторів. У вказаному законопроєкті вони зараз мають назву «оператори доступного житла». Зокрема, згідно з умовами законопроєкту № 12377, визнаватися операторами доступного житла можуть підприємства, установи, організації незалежно від форм власності. Це буде здійснюватися в порядку, визначеному Урядом, а інформація про таких операторів повинна вноситися до Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи.

Дещо інші умови передбачає експериментальний проєкт для ВПО з Маріупольської територіальної громади. Затверджений постановою № 814 Порядок реалізації експериментального проекту щодо забезпечення житлом внутрішньо переміщених осіб з Маріупольської міської територіальної громади містить достатньо складні умови щодо того, для кого саме буде доступним новий механізм забезпечення житлом. Згідно з таким Порядком ВПО, які до переміщення мали зареєстроване / задеклароване місце проживання на території Маріупольської міської територіальної громади, аби мати змогу претендувати на отримання муніципального (соціального) орендного житла в межах цього експериментального проєкту, повинні не тільки не мати придатного до проживання житла визначеної площі на підконтрольній Уряду України території, а також не отримувати компенсації за знищення або пошкодження відповідного житла (також з прив’язкою до його площі), але і належати до однієї з кількох визначених Урядом категорій, серед яких: 

• військовослужбовці (разом із членами їхніх сімей);
• особи, щодо яких встановлено факт позбавлення особистої свободи внаслідок збройної агресії Російської Федерації проти України після їх звільнення; члени сім’ї особи, позбавленої особистої свободи внаслідок збройної агресії Російської Федерації проти України (до звільнення такої особи, позбавленої особистої свободи);
• члени сімей загиблих (померлих) Захисників (Захисниць) України;
• особи з інвалідністю (разом із членами їх сімей) та сім’ї, у складі яких є дитина/діти з інвалідністю;
• багатодітні сім’ї, сім’ї з дітьми до трьох років; 
• дитячі будинки сімейного типу та прийомні сім’ї тощо. 

Як випливає з відповідних норм, особа / родина ВПО з Маріуполя, яка не підпадає під такі додаткові критерії (наприклад, звичайна родина з дитиною старше трьох років або пенсіонери, які не мають інвалідності та не потребують постійного стороннього догляду) не можуть претендувати на отримання відповідного житла в оренду. 

З іншого боку, передбачається можливість отримання орендного житла для ВПО з тимчасово окупованих територій, що до переміщення фактично проживали / перебували на території Маріупольської міської територіальної громади, брали участь у заходах з оборони м. Маріуполя під час збройної агресії Російської Федерації та/або були позбавлені особистої свободи внаслідок цієї агресії, та члени їхніх сімей, які одночасно відповідають зазначеним вище критеріям щодо браку придатного для проживання житла та рішень про надання таким особам компенсації за знищення / пошкодження житла внаслідок збройної агресії.

Дещо відступаючи від теми отримання муніципального (соціального) орендного житла, слід зазначити, що умови цього експериментального проєкту щодо отримання пільгових іпотечних кредитів є ще складнішими. 

У цьому випадку позичальниками можуть стати ВПО, які до переміщення мали зареєстроване / задеклароване місце проживання на території Маріупольської міської територіальної громади, або особи, які є ВПО з тимчасово окупованих територій, що до переміщення фактично проживали або перебували на території Маріупольської міської територіальної громади, брали участь у заходах з оборони м. Маріуполя під час збройної агресії Російської Федерації проти України та були позбавлені особистої свободи внаслідок цієї агресії та відповідають зазначеним вище вимогам щодо відсутності у власності особи житлового приміщення, неотримання компенсації, а також належності до однієї з зазначених вище категорій осіб, як-от: члени сімей загиблих (померлих) Захисників (Захисниць) України, особи з інвалідністю (разом із членами їх сімей), багатодітні сім’ї, сім’ї з дітьми до трьох років, дитячі будинки сімейного типу та прийомні сім’ї тощо. Щобільше, позичальники також мають відповідати додатковим вимогам щодо їх платоспроможності. Таким чином, в сукупності ці вимоги призводять до того, що коло осіб, які потенційно можуть скористатися інструментом пільгового іпотечного кредитування, є надзвичайно обмеженим. Відповідні положення вимагають додаткового виправлення та доопрацювання задля розширення доступу населення до житлових рішень, запропонованих постановою № 814. 

Водночас, як зазначає Урядовий портал, попри зазначені обмеження, відповідний проєкт передбачає зведення 10 житлових будинків на Київщині, що має забезпечити житлом понад 1 500 маріупольців.