Меню

Використання житлового сертифікату: нові положення про іпотеку придбаних об’єктів

22 квітня 2024

15 квітня 2024 року набрав чинності Закон України “Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення правового регулювання питань, пов’язаних із забороною відчуження об’єктів нерухомого майна, придбаних (у тому числі проінвестованих/профінансованих) з використанням житлового сертифіката на придбання об’єкта житлової нерухомості”  № 3588-IX від 22 лютого 2024 року (далі – Закон № 3588). 

Він вносить низку змін, зокрема, до положень Закону України “Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України” № 2923-IX від 23 лютого 2023 року (далі - Закон про компенсацію). Такі зміни передбачають можливість використання отримувачем компенсації наданого йому житлового сертифіката для придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), а також земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно.

Під терміном “об’єкт житлової нерухомості” в Законі про компенсацію слід розуміти квартиру, інше житлове приміщення, будинок садибного типу, садовий або дачний будинок (у тому числі такі, що будуть споруджені у майбутньому). 

Обсяг фінансування за житловим сертифікатом не перевищуватиме зазначеної у ньому грошової суми.  При цьому оплата різниці між фактичною вартістю відповідного об’єкта, що придбається (будівництво якого інвестується/фінансується) отримувачем компенсації,  та вартістю, зазначеною у житловому сертифікаті, здійснюється отримувачем компенсації самостійно.

Нотаріус, який посвідчує договір про придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно з використанням житлового сертифіката, накладає заборону їх відчуження строком на 5 років.  

Однак, згідно з новими положеннями Закону про компенсацію, наявність такої заборони відчуження об’єкта житлової нерухомості, земельної ділянки, на якій розташовано відповідний об’єкт, не перешкоджає подальшому обтяженню речових прав на такий об’єкт. 

Відтепер, якщо оплату різниці між фактичною вартістю об’єкта та вартістю, зазначеною у житловому сертифікаті, здійснено за рахунок кредиту, наявність заборони відчуження об’єкта житлової нерухомості або земельної ділянки, на якій розташовано об’єкт, не перешкоджає передачі їх в іпотеку для забезпечення зобов’язань за договором про надання кредиту на таке придбання з подальшим обтяженням речових прав на такий об’єкт (у тому числі обтяженням іпотекою). Тож, у випадку звернення стягнення на них до спливу 5-річного строку нотаріус достроково знімає заборону відчуження та проводить державну реєстрацію припинення відповідного обтяження. 

При цьому в наступну іпотеку (тобто іпотеку нерухомого майна, що вже є предметом іпотеки за іншим іпотечним договором) придбаний з використанням житлового сертифіката об’єкт або земельну ділянку, на якій він розташований, отримувач компенсації передавати не має права. 

Закон № 3588 також вносить зміни до:

• Закону України “Про нотаріат” № 3425-XII від 02 вересня 1993 року, зокрема, щодо розширення переліку дій нотаріуса, які не є порушенням нотаріальної таємниці.  Нові положення цього закону прямо передбачають, що внесення нотаріусом у випадках, передбачених законодавством, інформації до Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, Єдиного реєстру осіб, зниклих безвісти за особливих обставин, не є порушенням нотаріальної таємниці. 

Крім цього, змін зазнали і положення Закону України “Про нотаріат” щодо накладення нотаріусом заборони відчуження нерухомого майна.  Перелік випадків, коли нотаріус накладає заборону відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно), об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, частки у праві власності на таке майно, відтепер включатиме, зокрема, випадки  посвідчення договору про придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно з використанням житлового сертифіката відповідно до Закону про компенсацію.  

Слід звернути увагу, що відповідні норми стосовно накладення та зняття заборони відчуження нерухомого майна зазнали також і низки інших змін. 

Заборона відчуження рухомого майна накладатиметься/зніматиметься нотаріусом у випадках, встановлених законодавством. 

• Закону України “Про іпотеку” № 898-IV від 05 червня 2003 року, зокрема, у частині того, що предметом іпотеки може бути об’єкт житлової нерухомості (у тому числі той, що буде споруджений у майбутньому), земельна ділянка, на якій розташовано такий об’єкт, які придбаваються або інвестування/фінансування будівництва яких здійснюється з використанням житлового сертифіката та за рахунок кредиту, на які накладено заборону відчуження.
• Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" № 1952-IV від 01 липня 2004 року. Зокрема, було уточнено перелік випадків, коли відмова у державній реєстрації прав з підстави наявності зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, не застосовується. 

При цьому було визначено, що державна реєстрація іпотеки за наявності зареєстрованих інших обтяжень речових прав на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості може проводитися виключно у разі, якщо такими обтяженнями є:

-    заборона відчуження, накладена відповідно до Закону про компенсацію; 

-  іпотека, заборона відчуження, накладена за відповідним іпотечним договором, - за наявності згоди іпотекодержателя за попереднім іпотечним договором на передачу майна в наступну іпотеку, крім випадків, встановлених Законом України "Про іпотеку".

Також було дещо розширено положення зазначеного закону стосовно моменту виникнення, зміни та припинення речових прав. Його нові положення наразі прямо передбачають, що речові права на нерухоме майно, а також об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації.